Covid 19 vers. WEG – Verwaltung (Sachsen Stand 27.03.2020)

Der Covid 19 Virus geht ersichtlich auch an der WEG-Verwaltung nicht spurlos vorbei und es stellen sich derzeit erheblich viele praktische wie auch juristische Fragen, wie mit der Verwaltung der Immobilien, Eigentümerversammlungen, Jahresabrechnungen, etc. umgegangen werden soll.

Nun ist es auch auf Grund der nie dagewesenen Situation verständlicher Weise auch dem Juristen nicht möglich, zu jeder Frage eine Antwort zu finden. Dies, zumal – mangels Urteilen und ausreichender Gesetzesbegründung – sich der alte Spruch bewahrheitet: „2 Juristen, 3 Meinungen“

Nachfolgend (in Anlehnung an Elzer „Coronapandemie: Verwaltung von Wohnungseigentum“ veröffentlicht am 24.03.2020 in beck-community [beck-blog]) einige Ausführungen und Hinweise, die m.E. derzeit die Rechtslage wiedergeben:

  • Abrechnung: Mangels der derzeitigen Möglichkeit (vgl. unten zu Versammlungen) Abrechnungen in regulären Versammlungen zu beschließen, wird es verbindliche Abrechnungen zunächst nicht geben. Soweit für den Bereich des Mietrechtes Abrechnungsunterlagen für vermietende Eigentümer notwendig werden, dürfte es mit Blick darauf, dass ein bestandkräftiger Beschluss einer WEG für die Erstellung der Mieterabrechnung nicht erforderlich ist (BGH Urteil v. 25.01.2017 - VIII ZR 249/15) ausreichen, noch nicht beschlossene Abrechnungen an Eigentümer weiterzuleiten.
  • Erhaltungsmaßnahmen:  Es wird (offensichtlich auch in der Bundesregierung) die Auffassung vertreten, dass der Verwalter die laufenden Erhaltungsmaßnahmen  ohne Einbindung der Wohnungseigentümer nach § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 WEG veranlassen kann und damit auch dringende Erhaltungsmaßnahmen ohne Einbindung der Wohnungseigentümer nach § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG veranlassen darf. Hierzu gehört etwa auch die Verkehrssicherung und in dringenden Fällen die Umsetzung behördlicher Anordnungen, etwa die Sperrung von Spielplätzen oder anderen Flächen.

Soweit es dringende Fälle angeht, so mag die Auffassung tatsächlich richtig sein. Da aber in ständiger Rechtsprechung der Gerichte eine Kompetenz des Verwalters nicht dahin bestätigt wurde, jegliche Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen durchzuführen, sondern stets im Vordergrund die Entscheidung der Wohnungseigentümer zwingend ist, ist zur Vermeidung einer eigenen Haftung dringend davon abzuraten, ohne wirklich wichtigem Anlass Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen ohne Beschluss der Eigentümer zu vergeben.

  • Infektionsfälle in einer Wohnungseigentumsanlage (Elzer): Der Verwalter ist nach Art. 6 Abs. 1 Buchstabe c) DSGVO (Erfüllung einer rechtlichen Verpflichtung) berechtigt und verpflichtet, nach § 16 Abs. 2 Satz 2 und Satz 3 Infektionsschutzgesetz, den Beauftragten der zuständigen Behörde und des Gesundheitsamtes das Grundstück, Räume, Anlagen, Einrichtungen sowie sonstige Gegenstände zugänglich zu machen und Auskünfte zu erteilen. Nach Art. 6 Abs. 1 Buchstabe d) DSGVO (Schutz der lebenswichtigen Interessen einer anderen natürlichen Person) ist der Verwalter meines Erachtens im besonders gelagerten Einzelfall auch berechtigt, auf Corona-Fälle in der Wohnungseigentumsanlage unter Nennung des Namens hinzuweisen, z. B. wenn sich die Person gegenüber dem Schutz Dritter völlig uneinsichtig zeigt. Jeder Verwalter sollte jedenfalls dafür Sorge tragen, dass durch E-Mail, aber auch durch Aushänge auf die elementaren Regelungen (Abstand, Händewaschen, Kontakt vermeiden usw.) und die aktuellen Bundes- und Landesbestimmungen hingewiesen wird. Hausmeister und Dienstleister, z. B. für die Außenanlagen oder die Reinigung des Treppenhauses, sind entsprechend anzuweisen. U. a. die Handläufe und Knäufe sollten wohl besonders gereinigt werden.
  • Hausgeld: Das Hausgeld ist weiterhin zu bezahlen. Zwar hat der Gesetzgeber in seinem am 25.03.2020 beschlossenen Gesetz zur Abmilderungen von Folgenden der Covid 19 Pandemie auch für Verbraucher Zahlungsverpflichtungen ausgesetzt (Art. 240 § 1 EGBGB). Dies gilt aber nicht für Wohnungseigentümer.
  • Öffentliches Recht (Elzer): Die Verwalter werden nach Ansicht des Verwaltungsrechts u. a. als Zustandsstörer im Wohnungseigentumsrecht angesehen (dazu aktuell Dötsch, Die Ordnungsverfügung gegen den Wohnungseigentumsverwalter, NZM 2020, 121 ff.). Es ist daher damit zu rechnen, dass die Ordnungsbehörden bei allen aktuellen Maßnahmen auf den Verwalter zugehen werden.
  • Schriftliche Beschlüsse: Schriftliche Beschlüsse sind in geeigneten Wohnungseigentumsanlagen das Mittel der Wahl. Dabei wird von einer Rechtsmeinung vertreten, dass dabei versucht werden sollte, den Verwalter nach § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG vorübergehend umfassend zu ermächtigen. Eine solche „umfassende Ermächtigung“ würde aber voraussetzen, dass die Eigentümer in Form eines Blankett-Beschlusses die Beschlusskompetenz hätten, in dieser Form zu beschließen. Dies ist aber nicht der Fall. Von solchen Beschlüssen - die m.E. nichtig wären – ist dringend abzuraten.
  • Versammlungen: Versammlungen sind zurzeit jedenfalls  aus Gründen der ordnungsgemäßen Verwaltung im Regelfall nicht möglich. Dies, da auf Grund der durch Gesetz und Allgemeinverfügung angeordneten Kontaktreduktion von Menschen zur Vermeidung der Verbreitung des Virus auch mit Blick auf die Mitglieder der WEG der Gesundheitsschutz  absolut im Vordergrund steht. Folglich gebietet  es die „ordnungsgemäße Verwaltung“ , keine Versammlungen einzuberufen. Einige Kollegen vertreten hierzu jedoch noch  weitergehend die Ansicht, dass eine Versammlung grundsätzlich nicht einberufen werden darf. Ob dies für alle Fälle zutrifft, lässt sich aber aus den Gesetzesmateriealien nicht erkennen. In der Gesetzesbegründung des Bundes zum Gesetz zur Begrenzung der Organhaftung bei einer durch die COVID-19-Pandemie zeigt sich eher, dass Ausnahmefälle eine Versammlung rechtfertigen könnten. Auch die Allgemeinverfügung des Freistaates Sachsen ist hierzu nicht ganz deutlich. Anfragen an das Justizministerium des Freistaates Sachsen blieben unbeantwortet. Ob also die Allgemeinverfügung des Freistaates Sachsen vom 20.03. und 22.03.2020 ein solches Verbot enthält, ist nicht klar. Das Risiko von Anfechtungen von Beschlüssen bei abgehaltenen Versammlungen dürfte jedoch nicht gering sein, so dass die Verwaltung auch zur Vermeidung einer eigenen Haftung von Versammlungen Abstand nehmen sollte. Sollten Versammlungen in absoluten Ausnahmefällen notwendig werden, dann wäre aber im ersten Schritt zu versuchen, eine Einmannversammlung mit zugesandten Vollmachten der Eigentümer abzuhalten.
  • Verträge: Geht man davon aus, dass Versammlungen grundsätzlich nicht einberufen werden dürfen, dann kann, wenn bei einem Vertrag dringend etwas zu veranlassen ist,  der Verwalter namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und ohne Einbindung der Wohnungseigentümer das Notwendige nach § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 WEG in Verbindung mit § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG veranlassen. Da  bei dieser Annahme der fehlenden Möglichkeit der Einberufung einer Versammlung die Wohnungseigentümer mit den Fragen grds. nicht befasst werden können, ist sein Handeln „zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils“ erforderlich. Es ist in eiligen Fällen dann grds. nicht notwendig, zuvor eine Entscheidung durch einen schriftlichen Beschluss (§ 23 Abs. 3 WEG) herbeizuführen. Die Maßnahme darf aber nur das erforderlichste Abdecken, d.h. langfristige Bindungen der WEG an Vertragspartner sind soweit als möglich zu vermeiden.
  • Verwalterbestellung (Elzer): § 6 Abs. 1 des Gesetzes über Maßnahmen im Gesellschafts-, Vereins-, Genossenschafts- und Wohnungseigentumsrecht zur Bekämpfung der Auswirkungen der Infektionen mit dem SARS-CoV-2-Virus (CoV-2-Virus – Gesetz) sorgt dafür, dass die derzeit bestellte Person auch nach Ablauf der Bestellungszeit im Amt bleibt (legt indes der Verwalter sein Amt nieder, kann das nicht gelten). Dies soll nach der Begründung auch für Personen gelten, deren Bestellungszeit vor In Kraft des CoV-2-Virus – Gesetz ablief. Einer Übergangsregelung bedarf es nicht. Die Regelung endet, wenn die Wohnungseigentümer eine neue Person zum Verwalter bestimmen. Gegen den Willen der entsprechenden Person kann im Übrigen auch das Gesetz keine Person zum Verwalter bestellen.
  • Verwaltervertrag(Elzer). Das CoV-2-Virus – Gesetz sagt nichts zum Verwaltervertrag. Nach seinem Sinn und Zweck wird man aber wohl annehmen müssen, dass auch der Verwaltervertrag nicht endet.
  • Wirtschaftspläne(Elzer): § 6 Abs. 2 des CoV-2-Virus – Gesetzes sorgt dafür, dass der im Jahr 2019 oder in früheren Jahren genehmigte Gesamtwirtschaftsplan und die entsprechenden Gesamtwirtschaftspläne fortgelten, bis die Wohnungseigentümer neue Pläne genehmigen. Einer Übergangsregelung bedarf es nicht. Die Regelung endet, wenn die Wohnungseigentümer eine neue Person zum Verwalter bestimmen.