Covid 19 vers. Vermieter (Stand 30.03.2020)
Für die Mieter soll es nach Einschätzung der Bundesregierung insbesondere ein Problem sein, die laufende Miete für Wohn- beziehungsweise Gewerbeflächen zu begleichen. Ebenso betroffen seien Pächter, die eine Pacht zu entrichten haben. Bei der Wohnraummiete lag – so die Ausgangsannahme im Gesetzgebungsverfahren - die durchschnittliche Mietbelastungsquote (Anteil der bruttowarmen Mietkosten am Haushaltsnettoeinkommen) im Jahr 2017 bei rund 29 Prozent. Deshalb hat der Gesetzgeber im Bereich der Kündigung für Wohnraum- und Gewerbemietvertrage Restriktionen für Vermieter eingeführt, worauf von Vermieterseite zu achten ist. Daneben werden aber auch ggf. andere Aspekte der Mietverhältnisse von dem derzeitigen Stillstand betroffen bzw. werfen Fragen auf.
Insofern nachfolgend einige Gedanken zu Stichpunkten, die sich ggf. im Verhältnis zu Mietern einstellen können:
Betriebskostenabrechnung: Abrechnungen von Betriebskosten sind im Rahmen der gesetzlichen Regelungen weiterhin fristgemäß zu erstellen. Dabei ist die Ausschlussfrist von einem Jahr nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes zu beachten. Insofern der Vermieter (z.B. wegen mangelnder Vorlage einer Abrechnungsunterlage seiner Wohnungseigentümergemeinschaft oder verzögerter Bearbeitung bei Abrechnungsunternehmen) an der Vorlage einer Abrechnung für den Mieter gehindert ist, sollte er den Mieter darüber informieren. Ein Verschulden eines Vermieters von Sondereigentum bezüglich der fehlenden Möglichkeit zur Abrechnung, dürfte bei verspäteter Abrechnung dann nicht vorliegen. Denn hat die WEG-Verwaltung Abrechnungsunterlagen noch nicht erstellt, kann der einzelne Wohnungseigentümer die Verwaltung nicht zwingen, eine solche im Wege der Rechnungslegung vorzulegen. Dies, da der Anspruch auf Rechnungslegung nur durch Beschluss der Wohnungseigentümer geltend gemacht werden kann (Bartholome in BeckOK WEG, Timme § 28 WEG, 40. Edition Stand: 01.02.2020) und die Abhaltung einer Eigentümerversammlung derzeit so gut wie unmöglich ist. Hat ein vermietender Sondereigentümer demgegenüber bereits eine Abrechnung von seiner WEG-Verwaltung erhalten, kann er diese auch ohne Beschluss zur Abrechnung gegenüber seinem Mieter nutzen (BGH Urteil v. 25.01.2017 - VIII ZR 249/15) Sind Abrechnungsunterlagen nicht vorhanden – wozu ein vermietender Sondereigentümer aber bei dem WEG-Verwalter nachfragen sollte – ist nach Wegfall der allgemeinen Beschränkungen zum Kontaktverbot der Vermieter jedoch gehalten, sich ohne schuldhaftes Zögern um die Abrechnungsunterlagen zu bemühen. Mit Blick auf die Rechtsprechung des BGH sollte versucht werden einen Zeitraum von 3 Monaten nicht zu überschreiten (BGH Urt. v. 5. 7. 2006-VIII ZR 220/05).
Mietzahlungspflicht: Der Mieter ist nicht berechtigt, Mietzahlungen auszusetzten. Der Gesetzgeber hat in seinem Moratorium über die Aussetzung von Zahlungspflichten (Leistungsverweigerungsrecht) eines Verbrauchers bei Dauerschuldverhältnissen, die das Grundbedürfnis der Lebenshaltung betrifft (Art. 5 § 1 Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19 Pandemie [nachfolgend CovidG genannt]), die Mietzahlungen ausdrücklich ausgenommen. Das Leistungsverweigerungsrecht betrifft lediglich Dauerschuldverhältnisse wie z.B. Versicherungsverträge, Kosten der Wasserversorgung oder Telefonkosten. Ein Leistungsverweigerungsrecht wg. Mietzahlung besteht nach dem Gesetz ausdrücklich nicht. Die Rechtstellung des Vermieters schließt natürlich nicht aus, dass der Vermieter freiwillig Mieten erlässt oder eine Stundung der Miete gestattet. Erlass und Stundungen sollten dann aber schriftlich vereinbart werden, was bei Mietverträgen mit zeitlicher Befristung wegen der Einhaltung des Schriftformerfordernis zwingend anzuraten ist.
Minderung der Miete: Soweit ein Mangel der Mietsache den vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt, ist die Miete bereits auf Grund der gesetzlichen Lage gemindert. Auf ein Verschulden des Vermieters kommt es nicht an. Daher ist es für eine Minderung auch nicht von Relevanz, ob der Vermieter wegen der derzeitigen Situation keine Handwerker bekommt, die den Mangel der Mietsache beheben.
Mieterhöhung: Mieterhöhungen sind weiterhin statthaft.
Kündigung wg. Zahlungsverzug: Insofern ein Mieters seine Miete im Zeitraum April bis Juni 2020 nicht zahlt und dies auf eine mangelnde Zahlungsfähigkeit des Mieters wegen der Covid-Pandemie zurückzuführen ist, ist eine Kündigung nach Art. 5 § 2 CovidG ausgeschlossen. Dies gilt bis zum 30.06.2022. D.h. aber nicht, dass wg. der ausstehenden Miete der Vermieter schutzlos ist. Das Recht die Miete zu verlange (auch gerichtlich einzufordern) ist vom CovidG nicht eingeschränkt worden und bedeutet, dass sich an einem Zahlungsverzug des Mieters nichts ändert. Zahlungsaußenstände, die den Vermieter vor April 2020, bzw. ab Juli 2020 zur Kündigung berechtigen, sind von dem Gesetz nicht betroffen. Hier darf der Vermieter seine Rechtsstellung weiter ausüben. Die Beweislast, dass die Nichtzahlung den Umständen der Pandemie geschuldet ist, liegt beim Mieter. Dabei muß der Mieter die Umstände nicht, wie in der Zivilprozessordnung vorgesehen, zu 100 % beweisen. Es reicht aus, dass der Mieter die Umstände glaubhaft macht, also Umstände vorbringt, die für eine Wahrscheinlichkeit der Richtigkeit seiner Aussage spricht. Soweit ein Zahlungsverzug im Zeitraum April bis Juni 2020 des Mieters eintreten sollte, wäre m.E. dem Vermieter zunächst anzuraten, den Mieter auf den Grund der Nichtzahlung anzusprechen und einen Nachweis bzgl. seiner mangelnden Leistungsfähigkeit, bedingt durch die Pandemie, zu verlangen.
Kündigung wg. Nichtzahlung von Betriebskostennachzahlungen: Die Rechtsprechung billigt dem Vermieter ein Recht zur Kündigung auch wg. der Nichtzahlung von Betriebskostennachzahlungen zu, soweit die Nachzahlung einen Betrag der Monatsmiete (=Warmmiete) erreicht und über einen Monat nach Fälligkeit nicht ausgeglichen ist. Das CovidG hat hierzu keine Bestimmungen getroffen, ob auch eine solche Kündigung ausgeschlossen sein soll. Mit Blick auf Art. 5 § 2 CovidG (vgl. Kündigung wg. Zahlungsverzug) dürfte allerdings auch hierzu eine Kündigung ausgeschlossen sein, soweit die Nichtzahlung der Nachzahlungen aus der Zeit April bis Juni 2020 stammt. Es ist daher anzuraten, Betriebskostenabrechnungen erst nach dem 30.06.2020 zu versenden, soweit dadurch nicht die Abrechnungsfrist gefährdet ist.
Kündigung aus anderen Gründen: Soweit ein Mieter mit anderen Gründen als der Nichtzahlung der Miete im Zeitraum April bis Juni 2020, die zur Kündigung berechtigen in Erscheinung tritt, bleibt der Vermieter zur Kündigung ohne Einschränkungen berechtigt.
Räumungsvollstreckung: Nach Auffassung des Landgerichts Berlin (Beschl. v. 26.03.2020, Az. 67 S 16/20) sind derzeit Räumungsvollstreckungen nicht möglich, da es Mietern wg. der Pandemie unzumutbar ist, Ersatzwohnraum zu suchen. Dies soll jedenfalls bis zum 30.06.2020 gelten.